Haben Sie sich schon einmal gefragt, was ein Alleinvermittlungsauftrag oder die Debt-to-Equity-Ratio ist? Keine Sorge, Sie sind nicht alleine. Unsere Expertinnen und Experten erklären die wichtigsten Immobilienbegriffe kurz und simpel.
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- Absetzung für Abnutzung (Afa)Für die Abschreibung sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Vorsorgewohnung inklusive aller Nebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Rechtsanwalts- und Notariatsgebühren, allfällige Maklergebühren, Eintragungsgebühren (Grundbuch etc.)) zusammenzufassen. Bei Vorsorgewohnungen beträgt der Grundanteil üblicherweise 30%. Eine Abschreibung kann nur für den abnutzbaren Gebäudeteil, nicht hingegen für den nicht abnutzbaren Grundanteil in Anspruch genommen werden. Nach der herrschenden Gesetzeslage beträgt die Abschreibung 1,5% (66,67 Jahre) der Bemessungsgrundlage. Eine Küche kann mit 10% pro Jahr abgeschrieben werden, was eine Abschreibungsdauer von 10 Jahren bedeutet.
- AgioAgio oder Aufgeld, auch bekannt als Abwicklungsgebühr oder Ausgabeaufschlag, ist bei Anlegermodellen ein prozentualer Wert, der von einem Kapitalgeber vertragsmäßig zusätzlich zur vereinbarten Kapitaleinlage an die Gesellschaft gezahlt wird.
- Alleinvermittlungsauftrag
Mit dem Alleinvermittlungsauftrag wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für einen bestimmten Zeitraum schriftlich mit der Alleinvermittlung eines Immobiliengeschäftes beauftragt (z. B. Verkauf einer Immobilie). Im Erfolgsfall, d. h. bei einem aus seiner Tätigkeit resultierenden Rechts-geschäft, hat der Makler Anspruch auf die vereinbarte Provision.
- Anbot
Ein Angebot liegt vor, wenn jemand eine verbindliche schriftliche oder mündliche Erklärung zum Abschluss eines rechtsverbindlichen Geschäftes abgibt. Wird das Angebot vollständig von der Partei, an die es gerichtet ist, angenommen, kommt ein Vertrag zustande. Eine abweichende Annahmeerklärung (z. B. niedrigerer Preis) führt nicht zu einem Vertrag, sondern stellt ein neues Angebot der Gegenpartei dar. Das Angebot muss rechtzeitig nach Erhalt angenommen werden. Ist ein Angebot zeitlich befristet, so kann es von der Gegenpartei innerhalb der vereinbarten Frist angenommen werden, andernfalls erlischt es. Mangels ausdrücklicher Befristung hat die Annahme innerhalb einer angemessenen Frist (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden inner-halb der für die Übermittlung, Überlegung und Beantwortung erforderlichen Zeit) zu erfolgen.
- AnkaufsrenditenDie Ankaufsrendite spiegelt das Verhältnis von geplanten Erträgen, d. h. in der Regel die Jahresmiete (Nettomietertrag) zum Kaufpreis (Nettokaufpreis) wider. Sie dient in erster Linie zur Beurteilung der Rentabilität einer Immobilie. z. B. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. € und einer Jahresmiete von 50.000 € beträgt die Ankaufsrendite 5%.
- Anleger (Kommanditist)Ein Anleger oder Kommanditist ist jeder einzelne Gesellschafter eines geschlossenen Beteiligungsmodells, das in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft aufgelegt wurde. Der Anleger investiert sein Kapital über das Anlagemodell in eine bestimmte Anlage wie z.B. eine Immobilie.
- Anmerkung der Rangordnung
Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Rangfolge im Grundbuch für den beabsichtigten Verkauf oder die Verpfändung des Grundstücks eintragen lassen. Es darf nur eine Ausfertigung des gerichtlichen Beschlusses zur Genehmigung der Bemerkung (Rangordnungsbeschluss) ausgestellt werden. Mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung verliert die Anmerkung der Rangordnung ihre Wirksamkeit und ist nicht verlängerbar. Die Eintragung des Eigentums- oder Pfandrechtstitels in den Rang der Anmerkung kann nur von der Person beantragt werden, die den Rangordnungsbeschluss gleichzeitig mit der einverleibungsfähigen Urkunde einreicht (Absicherung des Käufers oder Hypothekargläubigers, "Sperre" des Grundbuchs).
- AnnuitätendarlehenDas Annuitätendarlehen ist eine Form des Darlehens. Die monatlichen Raten für das Annuitäten-darlehen sind konstant und bestehen aus Kapital und Zinsen. Über die Laufzeit wird der Zinsanteil reduziert und der Tilgungsanteil (Kapitalquote) entsprechend erhöht. Die Annuität bleibt konstant, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert bleiben.
- Asset AllokationDie Asset Allocation spiegelt die Verteilung des investierten Vermögens wieder. Sie kann damit auch als erstes Suchprofil eines Investors nach zu erwerbenden Immobilien dienen. Eine grundsätzliche Orientierung bietet die Einteilung der Anlagestrategien nach Rottke (Core, Core+, Value Added und Opportunistic).
- Asset-Deal
Der Asset Deal ist die Übertragung des Eigentums an der Immobilie selbst. Dies geschieht durch Vereinbarung und Übergabe (Grundbuch- und Rechtsverhältnisse des Zielobjektes zusammen mit dem (tagesechten) Grundbuchauszug) zu einem im Kaufvertrag festgelegten Stichtag.
- Assetklasse
Als Anlageklassen oder auch Assetklassen werden Vermögensanlagen definiert, die ähnlichen Risikofaktoren unterliegen.
- Aufsandungserklärung
Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, dass er der Eintragung (Einverleibung, Verbuchung) eines Rechts zugunsten eines Dritten zustimmt. Es kann z. B. der Erwerb einer Immobilie nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Verkäufer erklärt, dass er mit der Einverleibung des Eigentumsrechts für den Käufer im Kaufvertrag oder in einem separaten Dokument einverstanden ist.
- Auftragsvergabe
Der Bauträger, der Bauherr oder der Architekt vergibt Aufträge an einzelne Unternehmen auf der Grundlage ihrer Angebote. Im schriftlichen Auftrag sind Leistungsumfang, Termin und Vertragsstrafen möglichst genau anzugeben.
- Ausschreibung
Detaillierte Beschreibung der erforderlichen Lieferungen und Leistungen, aufgeschlüsselt nach Einzelteilen (Positionen), mit genauen Angaben zu Qualität und Menge. Sie dient dazu, von mehreren Unternehmen vergleichbare Angebote zu erhalten.
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- Bankgarantie
Sie stellt ein abstraktes Zahlungsversprechen einer Bank in Form einer Bürgschaft dar, eine Zahlung unabhängig vom zugrunde liegenden Grundgeschäft zu leisten. Damit bietet sie einen finanziellen Schutz gegen den Verlust oder die Insolvenz eines am Bau beschäftigten Unternehmens.
- Bauansuchen
Schriftlicher Antrag an die Baubehörde der jeweiligen Gemeinde auf Erteilung einer Baugenehmigung (Neubauten, An- und Umbauten, Umwidmungen, Abbruch von Gebäuden usw.). Je nach Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Kopie des Grundbuchs, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntmachung der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen etc. beizufügen.
- Bauausführung
Sie obliegt dem gesetzlich zugelassenen Bauunternehmer, Architekten oder Bauingenieur/ Bautechniker. Der Bauausführende muss bestimmte Verpflichtungen gegenüber der jeweils zuständigen Behörde erfüllen. Der Bauträger gibt der Baubehörde den Baubeginn die Fertigstellung des Rohbaus sowie die Gesamtfertigstellung bekannt.
- Baubehörde
Die Bestimmungen des Baurechts sind von den Gemeinden entsprechend den verfassungsrechtlichen Vorschriften (Erteilung einer Baugenehmigung, Bauaufsicht usw.) durchzuführen. Die Baubehörde ist also in erster Instanz ist der Bürgermeister, im Gegensatz zum Magistrat in größeren Städten - den so genannten Statutarstädten.
- Baubewilligung
Damit wird erklärt, ob alle erforderlichen Genehmigungen für das betreffende Gebäude rechtskräftig sind. Dies erfolgt über Bescheid der Behörde für Neubauten, An- und Umbauten, Umwidmungen, Abbruch von Gebäuden usw. Im Rahmen der technischen Due Diligence ist jedoch zu prüfen, ob der Baukonsens eingehalten wurde, insbesondere ob das tatsächlich errichtete Gebäude vom genehmigten Bauwerk abweicht und ob alle Voraussetzungen erfüllt sind.
- Bauführer
Der Bauführer oder auch Bauleiter erstellt im Namen und auf Rechnung eines Dritten als Auftragnehmer ein Bauwerk. Er ist unter anderem haftbar für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten.
- Bauherr
Der Bauherr ist jene Person, die als Auftraggeber oder Bauwerber, in seinem Auftrag und auf seine Rechnung eine Bauausführung durchführen lässt. Bauträger (Bauorganisatoren, Bauaufsicht) kümmern sich um die organisatorische und kaufmännische Abwicklung von Bauvorhaben auf eigene oder fremde Rechnung (§ 260 GewO).
- BaulandJede Fläche, die für eine Bebauung gewidmet ist.
- Bauordnung
Die Bauordnung ist in Landesgesetzen geregelt. Sie enthalten detaillierte Vorschriften zu den jeweiligen Bauvorschriften, allgemeinen Bauordnungen, baupolizeiliche Normen (Bauzustandsüberwachung) und sonstige Baunormen (z. B. Brand-, Schall- und Wärmeschutz). Die Einhaltung wird in jedem Bundesland von der zuständigen Baubehörde überwacht.
- Baurecht
Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinne ist die Gesamtheit der Regelungen, die bestimmen, wo und wie Bauvorhaben durchgeführt werden dürfen (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Baunebengesetze und Verordnungen).
Das Baurecht im Sinne des Privatrechts ist das reale, veräußerbare und vererbliche dingliche Recht des Grundeigentümers auf oder unter dem Grundstück (§1BauRG), das dem Grundeigentümer für einen bestimmten Zeitraum (mindestens 10 und höchstens 99 Jahre) eingeräumt wird. Das Baurecht entsteht aus der Eintragung in das Grundbuch ("Baurechtseinlage") und ist übertragbar (z. B. durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft). Als Entgelt hat der Bauberechtigte an den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen. Nach Ablauf des Baurechts fällt das Gebäude an den Eigentümer des Grundstücks, soweit nichts anderes vereinbart ist, hat der Eigentümer des Gebäudes Anspruch auf Entschädigung.
- Bauträger
Der Begriff Bauträger ist gewerberechtlicher Natur und in der Regel ein Unternehmen, das für die Ausführung eines Bauvorhabens verantwortlich ist. Dies kann der Bauherr selbst oder sein Bevollmächtigter sein. Es gibt gemeinnützige und gewerbliche Bauträger.
- BauträgervertragsgesetzDas Bauträgervertragsgesetz (BTVG) ist immer dann anwendbar, wenn der Käufer mehr als €150,-pro m2 Nutzfläche an Vorauszahlung vor der Fertigstellung an den Bauträger oder an Dritte zu leisten hat. Es schützt den Käufer davor, für Geldzahlungen, die er erbringt, keinerlei Gegenleistung zu erhalten. Die wichtigsten Punkte im Bauträgervertrag umfassen:
- Eigentlicher Vertragsgegenstand (Gebäude, Wohnung oder Geschäftsraum samt Zugehör) Preis
- Fälligkeit der Zahlungen
- Spätester Termin der Übergabe
- Zu übernehmende dingliche oder obligatorische Lasten
- Art der Sicherung
- Treuhänder
- Bebauungsbestimmungen
Grundlage für die Bebauungsbestimmungen sind die Flächenwidmungspläne, die in der Regel in der Verantwortung der jeweiligen Gemeinde liegen. Daraus können dann die Bebauungsgrundlagen eines Projektes abgeleitet werden. Die Bauordnung enthält Vorschriften über die Ausnützbarkeit des Bauplatzes (Bauklasse, Baufluchtlinien etc.)
- Bestandvertrag
Dieser gemeinsame Oberbegriff wird für Miet- und Pachtverträge verwendet. Beide Vertragstypen können mit der Vereinbarung des Gegenstands und des Preises (Miete, Pacht) auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Im Falle des Mietvertrags liegt der Schwerpunkt auf der Nutzung des Mietgegenstandes (z. B. Wohnung oder Geschäftsräume) für den vertraglich vereinbarten Zweck, im Falle des Pachtvertrages auf der Erwerbsmöglichkeit mit einer Betriebspflicht (z. B. Landwirtschaft, Gasthof, Gewerbebetrieb).
- BetriebskostenDie Betriebskosten stellen in der Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung sowohl eine Einnahme als auch Werbungskosten dar und besitzen somit neutralen Charakter. Für den Fall der Leerstehung der Vorsorgewohnung sind die Betriebskosten grundsätzlich als Ausgabe des Eigentümers zu berücksichtigen.
- BonitätsprüfungUnter Bonitätsprüfung wird die Prüfung der Zahlungsfähigkeit von Personen oder Unternehmen verstanden. Die Bonität ist in der Regel die Grundlage für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit eines potentiellen Kreditnehmers.
- Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht. Sie beschreibt den gesamten Flächenumfang eines Gebäudes und setzt sich aus der tatsächlichen Nutzfläche und der sogenannten Konstruktionsfläche zusammen.
- BruttomethodeWerden die Einkünfte nach der „Bruttomethode“ ermittelt, dann sind die Einnahmen und Ausgaben einschließlich einer allfälligen Umsatzsteuer anzusetzen; dafür sind die Umsatzsteuerzahlungen an das Finanzamt als Ausgaben (Werbungskosten) in Abzug zu bringen.
- Bürgschaft
Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie entsteht durch schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und gilt, solange die Hauptforderung wirksam bleibt. Die Leistungsverpflichtung des Bürgen kann vom Gläubiger nach erfolgloser Mahnung an den Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand verpflichtet, als Bürge und Zahler "aufzutreten, kann der Gläubiger nach Fälligkeit der Hauptforderung (§§ 1346 ff ABGB) sofort gegenüber den Bürgen Ansprüche geltend machen. Das Land kann die Haftung für die zur Finanzierung eines Bauvorhabens erforderlichen Hypothekendarlehen übernehmen.
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- CashflowDer Cashflow ist definiert als Saldo der in der betrachteten Periode erhaltenen und geleisteten Zahlungen. Erträge und Aufwendungen, die in der Periode nicht zahlungswirksam werden, bleiben daher unberücksichtigt. Dies gilt insbesondere für Abschreibungen und Zuführungen zu bzw. die Auflösungen von Rückstellungen. Unterscheiden lassen sich: Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (inkl. operativer Cashflow), Cashflow aus Investitionstätigkeit und Cashflow aus Finanzierungstätigkeit. Die Summe dieser drei Salden ergibt die Veränderung des Bestandes an liquiden Mitteln für die betrachtete Periode. Der operative Cashflow ist das Ergebnis aller zahlungswirksamen Geschäftsvorfälle im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Insbesondere der operative Cashflow dient im Rahmen der Jahresabschluss-Analyse als Indikator für das Innenfinanzierungspotential eines Unternehmens. Ein positiver operativer Cashflow ermöglicht es einem Unternehmen, aus den Verkaufsprozessen Darlehen zurückzuzahlen oder Neuinvestitionen in das Anlagevermögen zu tätigen. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit enthält im Vergleich zum operativen Cashflow, der auf der Basis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ermittelt wird, insbesondere außerordentliche Ein- und Auszahlungen.
- Compliance
Compliance ist im betriebswirtschaftlichen Sinne definiert als die Einhaltung von Verhaltenskodizes, Gesetzen und Richtlinien durch Unternehmen.
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- Debt-to-Equity-RatioDie Debt-to-Equity-Ratio ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Verschuldungsgrad eines Unternehmens durch die Beschreibung des Verhältnisses zwischen bilanziellen Schulden und Eigenkapital widerspiegelt.
- DepotBezeichnung von Sondervermögen, das bei einer Bank zur Verwahrung und Verwaltung hinterlegt ist, wie z. B. Wertpapiere. Jede Bank kann als Depotbank fungieren.
- Dingliches Recht
Es gewährt eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache und wirkt gegenüber jedermann (z. B. Besitz, Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeit).
- Direktkommanditist
Direkter Kommanditist ist ein Investor, der direkt an einer Kommanditgesellschaft beteiligt ist. Er haftet unmittelbar nur in Höhe einer bestimmten Haftungssumme, die im Firmenbuch eingetragen ist.
- DisagioDas Disagio ist die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen Auszahlung eines Darlehens. Es handelt sich dabei um eine Zinsvorauszahlung, die die Bank veranlasst, den zu zahlenden Nominalzinssatz herabzusetzen. Ein Rabatt kann für Anleger steuerlich interessant sein, da es sich hierbei um Kosten der Mittelbeschaffung handelt, die bei der Einnahmen/Ausgaben Rechnung verteilt über den betreffenden Zeiraum, als Werbungskosten abgezogen werden können.
- Due-Diligence
Unter Due Diligence (DD) versteht man eine Risikobewertung, die mit der gebotenen Sorgfalt durchgeführt wird. Ziel ist es, Potenziale und Risiken einer möglichen Investition zu analysieren. Die Due Diligence bildet die Grundlage für die interne Preisgestaltung seitens des Käufers und leistet einen wesentlichen Beitrag zum Inhalt des Kaufvertrages und den damit verbundenen Verhandlungen und Gewährleitungen des Verkäufers. Die Due Diligence ist daher für den (Immobilien-)Investor ein Instrument, um sich ein umfassendes Bild vom Investitionsobjekt zu verschaffen, seine Vor- und Nachteile zu erkennen und zu bewerten.
Es kann also von einer ordentlichen DD gesprochen werden, wenn:
die im jeweiligen Markt üblichen Nachforschungen angestellt wurden, und darauf vertraut werden kann, dass die übergebenen Unterlagen und Angaben auch von Dritten am Markt entsprechend richtig und vollständig angesehen werden können.
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- Effektivzins (Effektiver Zinssatz)Der effektive Jahreszins ist der Betrag, den der Schuldner dem Gläubiger für die Bereitstellung eines jährlichen Geldbetrags zu zahlen hat. Dieser bezieht sich auf die Gesamtsumme des Dar-lehens und dessen Gesamtlaufzeit. Der Wert beinhaltet ebenso alle mit dem Darlehen anfallenden Gebühren und die Anzahl der jährlichen Zinsraten. Der Effektivzinssatz eignet sich sehr gut zum Vergleich verschiedener Kreditangebote.
- EigenkapitalEigenkapital ist die Differenz von Vermögen und Schulden. Bei der Finanzierung bezieht sie sich auf den Anteil, der aus Eigenmitteln aufgebracht wird und daher nicht finanziert werden muss. Je nach Bank und Bonität werden zwischen 0% und 30% Eigenkapital benötigt. Im Zusammenhang mit geschlossenen Beteiligungsmodellen wird die Summe aller Zeichnungsbeträge als Eigenkapital bezeichnet.
- EigenkapitalquoteDie Eigenkapitalquote ist ein betriebswirtschaftlicher Indikator, der das Verhältnis von Eigenkapital zu Gesamtkapital (= Bilanzsumme) eines Unternehmens widerspiegelt.
- EigenmittelanteilDem Käufer einer Vorsorgewohnung steht es frei, für welchen Eigenmittelanteil er sich entscheidet. Der passende Eigenmittelanteil sollte immer auf die individuelle Situation des Käufers abgestimmt werden und muss sich nicht zwingend auf die folgenden drei Varianten beschränken, sondern kann jeden beliebigen dazwischen liegenden Wert haben. Variante 1: Hier liegen die Eigenmittel bei rund 30%, was bedeutet, dass beim Kauf der Vorsorgewohnung nur ein geringer Kapitaleinsatz notwendig ist, darüber aber eine monatliche Kreditbelastung besteht, die durch die Mieterträge eventuell nicht abgedeckt werden kann. Dementsprechend müssen während der Laufzeit bis zur vollständigen Kredittilgung Zuzahlungen geleistet werden. Der wesentliche Vorteil dieser Variante ist, dass diese die steuerlichen Möglichkeiten, die eine Vorsorgewohnung bietet, am besten ausschöpft. Jedenfalls ist darauf zu achten, dass der Totalüberschuss rechtzeitig erwirtschaftet wird. Variante 2: Hier liegen die Eigenmittel bei rund 50%. Diese Variante wurde so gewählt, dass die Mieterträge den Kredit abdecken, wodurch der Eigentümer nur geringe laufende Zahlungen leisten muss (zusätzlich zur Einkommensteuer für die Mieterträge) und sich die Wohnung annähernd „selbst abbezahlt“. Variante 3: Hier wird die Vorsorgewohnung sofort vollständig vom Käufer aus Eigenmitteln bezahlt, der Eigenmittelanteil ist 100%. Da kein Kredit aufgenommen werden muss, sind die dem Eigentümer dann in Zukunft zur Verfügung stehenden Mieterträge dementsprechend hoch.
- Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht auf "uneingeschränkte Herrschaft"). Einschränkungen durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Ein Mietvertrag schränkt das Verfügungsrecht des Eigentümers vollständig ein, das Nutzungsrecht geht auf den Mieter über.
- Eigentümerversammlung
Die Einberufung einer Eigentümerversammlung ist Aufgabe der jeweils zuständigen Hausverwaltung. Die Versammlungen werden, soweit nichts anderes vereinbart ist oder dringliche Agenden zu erledigen sind oder dies von Wohnungseigentümern beantragt wird, üblicherweise alle zwei Jahre abgehalten. Die Eigentümer der Vorsorgewohnung müssen dabei nicht anwesend sein, sondern können ihre Stimme auch mittels Vollmacht an Dritte weitergeben.
- EinkommensteuerDie Einkommensteuer ist eine Steuer, die auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird. Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen. Käufer von Vorsorgewohnungen können allfällige Verluste am Beginn der Vermietung, die z.B. aus Kreditzinsen entstehen bei der Ermittlung des Gesamteinkommens abziehen, sofern nicht Liebhaberei vorliegt.
- Einnahmen-Werbungskosten-ÜberschussrechnungDas steuerliche Ergebnis wird in einer Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung nach § 16 EStG ermittelt, da keine Pflicht zur Buchführung besteht. Hierbei werden die Brutto- bzw. Nettoeinnahmen den Werbungskosten gegenüber gestellt. Zur Behandlung der Umsatzsteuer bei den jeweiligen Methoden siehe auch: Bruttomethode, Nettomethode
- Eintragungsarten im Grundbuch
Das Grundbuchgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im Grundbuch: Einverleibungen, Vormerkungen und Anmerkungen (auch „Ersichtlichmachungen" genannt). Eine Einverleibung führt zum bedingungslosen Erwerb oder zur Löschung von Rechten wie Eigentum oder Pfandrechten (Intabulationen und Extabulationen). Vormerkungen führen zu bedingten Erwerben oder Löschungen von Rechten, die einer nachträglichen Begründung bedürfen. Anmerkungen haben den Zweck, tatsächliche Sachverhalte im Interesse Dritter offenzulegen oder ganz konkrete Rechtswirkungen zu bewirken, wie z. B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. Eintritt der Volljährigkeit; Anmerkung zur Eröffnung eines Konkursverfahrens etc.
- Einverleibung
Die Einverleibung bewirkt den unbedingten Erwerb oder Verlust eines Rechts. Die Einverleibung des Eigentumsrechts für einen Käufer bewirkt, dass dieser Eigentümer wird.
- Energieausweis
Nach dem EAVG 2012 hat der Verkäufer dem Käufer einen Energieausweis (oder einer vollständigen Kopie davon), der zu diesem Zeitpunkt nicht älter als zehn Jahre ist, rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers vorzulegen oder innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss (§4 EAVG 2012) auszuhändigen. Wird der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz nicht oder nicht rechtzeitig vorgelegt, so gilt mindestens eine dem Alter und Typ des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
- ErtragswertverfahrenDer Ertragswert wird zur Bestimmung des objektiven Wertes einer Immobilie durch Berechnung der kapitalisierten erwarteten Erträge verwendet. Das Ertragswertverfahren wird zur Ermittlung des Wertes der Gebäude getrennt vom Grundstückswert auf Basis der Erträge angewendet. Der Bodenwert ist nach der Vergleichswertmethode zu ermitteln.
- Euribor
Die Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) ist der Zinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft. Bis zu 39 Kreditinstitute, darunter 11 deutsche Banken, berichten täglich die Angebotssätze (Briefsätze) für Ein- bis Zwölfmonatsgelder an einen Informationsanbieter (10:45 Uhr Brüsseler Zeit), der die Durchschnittskurse berechnet und auf Reuters veröffentlicht.
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- FacilitymanagementDer Ertragswert wird zur Bestimmung des objektiven Wertes einer Immobilie durch Berechnung der kapitalisierten erwarteten Erträge verwendet. Das Ertragswertverfahren wird zur Ermittlung des Wertes der Gebäude getrennt vom Grundstückswert auf Basis der Erträge angewendet. Der Bodenwert ist nach der Vergleichswertmethode zu ermitteln.
- Finanz- und InvestitionsplanDer Finanz- und Investitionsplan gibt einen Überblick über Herkunft und Verwendung der für eine Investition erforderlichen Mittel.
- Flächenwidmungsplan
Der Flächenwidmungsplan ist eine kommunale Verordnung, die die zulässige Nutzung der Grundstücke für das jeweilige Gemeindegebiet regelt. Die verschiedenen Widmungskategorien (und die zulässige Nutzung innerhalb einer Kategorie) werden in den Raumordnungsgesetzen der Länder näher spezifiziert. Auf der Grundlage des Flächenwidmungsplans erstellt die Gemeinde einen Bebauungsplan.
- Forward-Deal
Im Falle eines Forward Deals schließen Verkäufer und Käufer zu einem sehr frühen Zeitpunkt im Lebenszyklus der Immobilie einen Vertrag über den Erwerb des Grundstücks oder der Immobiliengesellschaft ab, in der Regel nach Grundstückssicherung und Produktdefinition. Die einzelnen Punkte des Forward Purchase Agreements müssen sich an der jeweiligen Erwerbssituation orientieren. In jedem Fall empfiehlt es sich, eine Liste der aus Sicht der jeweiligen Partei erforderlichen Punkte zu erstellen, um festzulegen, welche Punkte dieser Liste als klassische K.O.-Kriterien zu betrachten sind. Bewertet werden soll, welche Punkte einen "must-have" -Charakter haben und welche als "nice to have" anzusehen sind.
- Freifinanzierte ObjekteGebäude, Wohnungen, Geschäftsräume usw., die ohne öffentliche Fördermittel errichtet werden, d. h. ausschließlich aus privaten Mitteln finanziert wurden (Eigenkapital, Kapital-markt- und Bauspardarlehen).
- FremdfinanzierungBeim Kauf einer fremdfinanzierten Wohnung muss sich der Käufer fragen, ob er die zusätzliche laufende finanzielle Belastung für die Fremdfinanzierung abdecken kann, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Als Fausregel gilt, dass die maximale laufenden Belastungen ein Drit-tel des Familieneinkommens nicht übersteigen sollten. Zu Beginn der Finanzierungsplanung ist zunächst der Gesamtfinanzierungsbedarf zu ermitteln. Die laufende Belastung für den Erwerb einer Vorsorgewohnung hängt von der Höhe der vorhandenen Eigenmittel ab. Je mehr Eigenmittel zur Verfügung stehen, desto niedriger ist die monatliche Be-lastung. Als weiterer Faktor bei der Beurteilung der persönlichen Einkommenssituation treten, wie ausgeführt, noch die vom Käufer gewünschten laufenden Rückflüsse hinzu. Es ist Aufgabe des finanzierenden Instituts, gemeinsam mit dem Käufer die für diesen optimale Eigen-/ Fremdmittelre-lation zu erarbeiten.
- FremdkapitalUnter Fremdkapital versteht man in der Betriebswirtschaft das Kapital, das dem Kreditnehmer von seinen Gläubigern für einen begrenzten Zeitraum zur Verfügung gestellt wird und verzinst sowie rückzahlbar ist. Das Gegenteil ist Eigenkapital. Bei Bilanzierung zählen auch Rückstellungen zum Fremdkapital.
- FremdkapitalquoteDie Fremdkapitalquote ist eine Kennzahl, die den Anteil des Fremdkapitals an einem Investment oder Unternehmen angibt.
- FungibilitätDie Fungibilität gibt an, wie leicht eine Investition aufgelöst und gebundene Liquidität für andere Zwecke freigesetzt werden kann. Geschlossene Beteiligungsmodelle gelten in der Regel als bedingt fungibel, da die Anteilseigner über ihre Anteile nicht uneingeschränkt verfügen können, und ein Zweitmarkt nur begrenzt vorhanden ist.
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- Geldwäschegesetz
Unter Geldwäsche versteht man das Einschlösen von illegal erwirtschaftetem Geld oder Vermögenswerten in den legalen Finanz- und Wirtschaftskreislauf. Die Verhinderung und Bekämpfung der Geldwäsche ist eine wichtige Aufgabe. Das Gesetz über die Verfolgung von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) erlegt bestimmten Unternehmen und Personen (Verpflichteten) besondere Pflichten auf, ihre Geschäftsbeziehungen und Geschäftstätigkeit transparent zu machen.
- GesamtbaukostenDies sind alle Kosten die für den Bau von Wohnungen, Gemeinschaftseinrichtungen sowie Gebäudeteilen und Einrichtungen, die der gemeinsamen Nutzung der Bewohner dienen, aufzuwenden sind. Darüber hinaus sollen hier auch die Kosten von Garagen und Parkplätzen für Kraftfahrzeuge und Zivilschutzanlagen gemäß den behördlichen Vorschriften untergebracht werden; schließlich sollen hier auch der Bau von Gehwegen, Anschlussgebühren, Erschließungskosten, Planungs-, Bauleistungen, Vorfinanzierungen und Mehrwertsteuer berücksichtigt werden.
- GesamtkostenaufstellungZunächst werden die Kosten des Gesamtprojekts ermittelt und dem Kaufinteressenten aufgeschlüsselt. Die Gesamtprojektkosten setzen sich unter anderem wie folgt zusammen: Kaufpreis für die Vorsorgewohnung Kaufpreis für den Stellplatz Grunderwerbsteuer Grundbucheintragungsgebühr Die Grunderwerbsteuer (3,5%) und die Grundbucheintragungsgebühr (1,1%) machen zusammen 4,6% des (Brutto-) Kaufpreises der Vorsorgewohnung aus. Für die Eintragung im Grundbuch fällt zusätzlich eine Abgabe von €44,- per Überweisung bzw. €62,-, an, wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt. Wird die Gebühr durch Abbuchung und Einziehung entrichtet, ermäßigt sich diese um 22 Euro. Zu diesen Kosten kommen die notwendigen Finanzierungskosten hinzu, nämlich die Eintragungs-gebühr für das Pfandrecht im Grundbuch und die Bearbeitungsgebühr für den Kredit. Die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht im Grundbuch beträgt 1,2% der Pfandsumme. Die Bearbeitungsgebühr für den Kredit wird von der kreditgebenden Bank für die Vergabe des Kredits verrechnet. Diese liegt derzeit üblicherweise bei 1% bis 3% der Kreditsumme. Zusätzlich fallen die Honorare für den Rechtsanwalt und/oder Notar für die Errichtung des Vertrags und die Abwicklung der Treuhandschaft an. Diese betragen üblicherweise 1,5 % bis 3 % des Kauf preises. Außerdem kann eine Maklerprovision für die Vermittlung der Vorsorgewohnung anfallen (bis zu 3 % des Kaufpreises zzgl. USt.) Weiters fallen geringe Kosten für die notwendigen Unterschriftsbeglaubigungen an. Als Faustregel gilt, dass die gesamten Nebenkosten bis zu ca. 10 % des Kaufpreises der Vorsorgewohnung ausmachen können.
- GesamtüberschussDer Gesamtgewinn bzw. -überschuss errechnet sich aus der Summe der seit Beginn der Tätigkeit bereits erzielten und noch zu erwartenden steuerlichen Ergebnisse. Können die prognostizierten Ergebnisse nicht erzielt werden (es bleiben z.B. die Einnahmen hinter den Erwartungen zurück), ist zu untersuchen ob der Steuerpflichtige für diese Abweichungen ver-antwortlich ist (z.B. infolge zu optimistischer Ertragserwartungen), oder die Abweichungen durch Umstände verursacht sind, die der Steuerpflichtige nicht beeinflussen kann (z.B. Rezession, Bau einer Autobahn neben dem Gebäude, Konkurs des Mieters etc.) Nur Abweichungen die der Steuerpflichtige selbst zu verantworten hat (z.B. unrealistische Prognose oder mangelndes Bemühen, einen Mieter zu finden), wirken sich zu seinem Nachteil aus. Bei Bauherrenmodellen sind die tatsächlichen steuerlichen Ergebnisse zu adaptieren um den steuerlichen Gesamtüberschuss zu ermitteln.
- Geschlossener FondsEr zeichnet sich dadurch aus, dass er nach Einwerben des Eigenkapitals für einen bestimmten Zeitraum geschlossen bleibt. Will der Anleger vor Ende der Projektlaufzeit verkaufen, ist dies in der Regel nur im Kreis der Co-Investoren möglich und nur unter Berücksichtigung von teilweise erheblichen Preisabschlägen.
- GmbH & Co KG
Die GmbH & Co KG ist eine Kommanditgesellschaft, bei welcher der persönlich haftende Gesellschafter (Komplementär) eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung in Form einer GmbH ist.
- Große VermietungAls „große Vermietung“ gilt die Überlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten, sofern es sich nicht um Eigentumswohnungen oder um Mietwohnungsstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten („Quasi-Eigentumswohnungen“) handelt. In der LVO wurde hierfür ein Prog-nosezeitraum von 25 plus maximal 3 Jahren (28 Jahren) festgelegt, innerhalb dessen ein Gesamtüberschuss erwirtschaftet werden muss.
- Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register (gebührenpflichtige Einsichtnahme) und wird vom Bezirksgericht geführt, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet. Es besteht aus dem Hauptbuch, der Urkundensammlung und den Hilfsverzeichnissen. Das Grundbuch erfasst flächen-deckend sämtliche Grundstücke sowie an diesen eingetragenen bestehenden Rechten wie Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrechte, Baurechte, Dienstbarkeiten oder Reallasten.
- Grundbuchauszug
Titel und Rechtsform einer Immobilie können dem Grundbuchauszug entnommen werden. Für je-den Grundbuchskörper wird eine eigene Grundbucheinlage angelegt, die dann unter einer bestimmten Zahl abgerufen werden kann (Einlagezahl - EZ). Dieser wird dann wie folgt unterteilt:
Das Gutsbestandsblatt (A-Blatt, bestehend aus A1 und A2-Blatt) informiert im A1-Blatt über die Grundstücke mit ihren Grundstücksnummern, deren Fläche und ihrer Nutzungsart sowie im A2-Blatt über die mit der Immobilie verbundenen Rechte (Dienstbarkeiten zu Lasten anderer (fremder) Grundstücke oder öffentlich-rechtlicher Beschränkungen). Das Eigentumsblatt (B-Blatt) zeigt die Eigentümer mit ihren jeweiligen Anteilen (in Bruchzahlen). Im Lastenblatt (C-Blatt) werden die mit dem Eigentum verbundenen Beschränkungen (Verpfändungsrechte, Grunddienstbarkeiten zu Lasten von Grundstücken, Reallasten, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte, Bestandrechte usw.) eingetragen.
- Grundbücherliche SicherheitEine Vorsorgewohnung hebt von anderen Anlageformen besonders ihre einzigartige grundbürgerliche Sicherheit ab. Der Käufer wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und genießt durch die Eintragung eine sehr hohe Rechtssicherheit.
- GrunderwerbsteuerDie Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn sich der Eigentümer einer Liegenschaft ändert. Das bedeutet, dass der direkte Erwerb einer Immobilie mit 3,5% besteuert wird. Bemessungsgrundlage ist die vereinbarte Gegenleistung, d. h. im Falle eines Kaufs der Kaufpreis, mindestens aber der Grundstückswert. Zu beachten ist, dass die Umsatzsteuer auch Bestandteil der Bemessungsgrundlage ist. Ein Verkauf einer umsatzsteuerpflichtigen Liegenschaft führt für den Käufer zu einer Erhöhung der Grunderwerbsteuerbelastung um 20 %. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt jedoch einen weiteren Tatbestand, der auch im Falle eines Share Deals zu einer Steuerschuld führen kann. Dies ist dann der Fall, wenn alle Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in den Händen eines Erwerbers zusammengefasst werden. Dementsprechend kann ein Share Deal auch der Grunderwerbsteuer unterliegen. Diese Rechtsfolge kann jedoch dadurch vermieden werden, dass im Falle eines Share Deals nicht alle Anteile an der Eigentümergesellschaft vom Käufer erworben werden. Zumindest 5,1 % müssen durch einen zweiten Erwerber angekauft werden. Bei Verkauf von Anteilen an einer Personengesellschaft liegt ein grunderwerbsteuerlicher Vorgang vor, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Gesellschafter wechseln.
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- Haftsumme
Die Haftsumme ist der Betrag, mit dem ein Kommanditist im Firmenbuch eingetragen wird. Mit diesem Betrag haftet der Kommanditist maximal gegenüber den Gläubigern der Kommanditgesellschaft.
- Haftung des Kommanditisten
Die Haftung der Kommanditisten ist in den §§ 171 ff. HGB geregelt. Die Haftung des Kommanditisten für die Verbindlichkeiten der Kommanditgesellschaft ist auf das Kommanditkapital (Haftungseinlage) beschränkt. Die Außenhaftung des Kommanditisten in Höhe der Haftungssumme erlischt jedoch, wenn der Wert, der bereits an die Gesellschaft gezahlten Kommanditeinlage den Betrag der im Register eingetragenen Haftungssumme erreicht hat. Hat der Wert der geleisteten Einlage die Haftungssumme noch nicht erreicht, haftet der Kommanditist für den Unterschiedsbetrag gegenüber einem Gesellschaftsgläubiger.
- HauptwohnsitzbefreiungFür Eigenheime und Eigentumswohnung gilt die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden sind steuerbefreit, wenn sie dem Veräußerer seit der Anschaffung bzw. Herstellung mindestens seit zwei Jahren durchgehend als Hauptwohn-sitz gedient haben. Neu hinzugekommen ist seit 1.4.2012 die Ausdehnung der Hauptwohnsitzbe-freiung dahingehend, dass diese nunmehr auch dann zur Anwendung gelangt, wenn der Verkäufer die Wohnung innerhalb der letzten Jahre während fünf Jahren als Hauptwohnsitz genutzt hat.
- HerstellungsaufwandBei Herstellungsaufwand handelt es sich um Aufwand, der für ein bestehendes Gebäude/ eine bestehende Wohnung getätigt wird und über den laufenden Erhaltungsaufwand hinausgeht. Her-stellungsaufwand liegt vor, wenn Aufwendungen baulichen Maßnahmen dienen, durch welche die Wesensart des Gebäudes bzw. der Wohnung geändert wird. (Bspw. Vornahme eines Anbaus, ein Umbau größeren Ausmaßes, eine Gebäudeaufstockung etc.) Herstellungsaufwand ist grundsätzlich auf die (Rest-) Nutzungsdauer des Gebäudes bzw. der Wohnung im Wege der AfA abzusetzen. Herstellungskosten, die für denkmalgeschützte Gebäude bzw. Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden im Interesse der Denkmalpflege aufgewendet werden, können gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden. Gleiches gilt für Investi-tionen nach §§ 3-5 MRG (falls die Mietzinsbildung dem MRG unterliegt) und für Aufwendungen, sofern eine Förderzusage erteilt wurde. Für die beschleunigte Abschreibung auf 15 Jahre sind bes-timmte Formvorschriften zu erfüllen. Diese Investitionen bewirken bei sogenannten Altfällen im Sinne der Immo-ESt eine Nachversteuerung im Falle des Verkaufs.
- Hypothek
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das als Grundschuld auf ein Grundstück oder gleichwertiges Recht dient und der Sicherung eines Anspruchs des Hypothekargläubigers gegen den Eigentümer (z. B. aus einem Darlehensvertrag) dient. Die Hypothek wird im Grundbuch in das Lastenblatt der betreffenden Grundbucheinlage eingetragen. Neben der Hauptforderung können Nebenforderungen (Zinsen, Verzugszinsen, Anwaltshonorare, Vollstreckungskosten etc.) durch eine Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution) abgesichert werden.
- i
- ImmobilienertragssteuerSeit dem 1. April 2012 ist der Veräußerungsgewinn bei Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen natürlicher Personen mit einem Sondersteuersatz von 30% steuerpflichtig. Nicht einbezogen sind Eigenheime und Eigentumswohnungen mit Hauptwohnsitz und selbst erstellte Gebäude (sofern keine Vermietung erfolgt ist). Es muss zwischen alten und neuen Fällen unterschieden werden. Bei vor dem 1. April 2002 (in Ausnahmefällen vor dem 1. April 1997) erworbenen Immobilien handelt es sich um einen so genannten Altfall, bei welchem pauschale Anschaffungs- und Herstellungskosten von 86 % dem Veräußerungserlös gegenübergestellt werden. Bei einem Neufall (z. B. wenn die Immobilie nach dem 31.3.2002 (bzw. 31.3.1997) erworben wurde), wird der steuerbare Gewinn aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und dem steuerpflichtigen Buchwert abzüglich der Kosten der Selbstberechnung ermittelt.
- InflationInflation bezeichnet in der Volkswirtschaftslehre eine allgemeine und anhaltende Erhöhung des Preisniveaus von Gütern und Dienstleistungen (Teuerung), gleichbedeutend mit einer Minderung der Kaufkraft des Geldes. Immobilien können insofern davor schützen, als Mieten regelmäßig der Inflation angepasst werden können. Zu beachten ist jedoch, dass dies im jeweiligen Mietvertrag vereinbart werden muss. Dh. die Miete muss beispielsweise an einen Index, wie den Verbraucherpreisindex, gekoppelt werden.
- InstandhaltungsaufwandInstandhaltung liegt vor, wenn bei der Reparatur lediglich unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden bzw. wenn es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer kommt (laufende Wartungsarbeiten, Ausmalen des Stiegenhauses oder von Räumen, Anfärbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes, Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt). Instandhaltungsaufwand ist sofort als Werbungskosten abzusetzen. Nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten können alternativ über Antrag auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden (§ 28 (2) EStG – Verteilungswahlrecht).
- InstandsetzungsaufwandDiese Aufwandsart umfasst diejenigen Aufwendungen, die nicht Teil der Anschaffungs- oder Her-stellungskosten sind, sondern die allein oder zusammen mit den Herstellungskosten den Nutzwert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Die Instandsetzungskosten müssen auf fünfzehn Jahre verteilt werden. Der Nutzwert steigt, wenn wesentliche Teile des Gebäudes ersetzt oder modernisiert werden. Der Nutzungswert des Gebäudes bzw. der Wohnung wird dann erhöht, wenn das Gebäude/ die Wohnung aufgrund der durchgeführten Investitionen z.B. durch Erzielung höherer Einnahmen besser nutzbar ist, infolge der Instandsetzung kürzere Leerstehungen vorliegen, der Wohnwert für die Mieter verbessert wird, bei einer Veräußerung ein höherer Kaufpreis erzielt werden könnte. (Bspw. Austausch von Fenstern, Türen, Dach oder Dachstuhl, Stiegen, Heizungsinstallationen , Wärmedämmungsmaßnahmen etc.) Jener Instandsetzungsaufwand bei Wohngebäuden, der nicht durch steuerfreie Subventionen und nicht mit steuerfreien Beträgen zu verrechnen war, ist gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt abzusetzen (§ 28 (2) EStG - Verteilungspflicht). Bei anderen Gebäuden besteht ein Wahlrecht, die Instandsetzungsaufwendungen sofort oder auf 15 Jahre (ab 2016) verteilt abzusetzen (EStR Rz 6471 - Verteilungswahlrecht)
- IRRIRR ist die Abkürzung für "Internal Rate of Return". Die interne Zinsfußmethode ist ein dynami-sches Investitionsberechnungsverfahren. Es ermöglicht die Berechnung einer (theoretischen) durchschnittlichen jährlichen Rendite für eine Investition oder Anlage, bei der unregelmäßige und schwankende Erträge auftreten. Diese Durchschnittsrendite macht vergleichbare Produkte, wie Fonds, die in verschiedene Anlageklassen investieren, trotz der teilweise recht unterschiedlichen Auszahlungsstruktur vergleichbar.
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- JahresabschlussDie Vermögens- und Schuldenübersicht zum Bilanzstichtag sowie die Gegenüberstellung von Aufwendungen und Erträgen eines Geschäftsjahres (Gewinn- und Verlustrechnung) mit dem An-hang bilden den Jahresabschluss.
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- KapitalrückflussDer Kapitalrückfluss ist die Summe der laufenden Ausschüttungen an die Investoren sowie der Erlöse aus dem Verkauf des Immobilienprojekts abzüglich Steuern.
- Kleine VermietungAls „kleine“ Vermietung gilt die Vermietung von Eigenheimen (Ein- und Zweifamilienhäusern), Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der Wohnungen pro Gebäude), Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten, einzelnen Bungalows und Apartments, sowie im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (10-Betten-Grenze). Für das Erreichen eines Gesamtüberschusses wurde ein Prognosezeitraum von 20 plus maximal 3 Jahren (23 Jahre) in der LVO festgelegt. Ergänzend ist anzumerken, dass die zusätzlich gewährten drei Jahre (25 plus 3 bei der Großen Vermietung bzw. 20 plus 3) Anlaufverluste, in den ersten Jahren ab Investitionsbeginn betreffen. Sollte die Anlaufphase länger dauern, ist diese trotzdem mit 3 Jahren für die Ermittlung des Gesamtüberschusses begrenzt. Die Vermietung von Vorsorgewohnungen ist gegenwärtig immer als „kleine Vermietung“ einzustufen. Die Anzahl der vermieteten Wohnung ist hierbei grundsätzlich irrelevant.
- KleinunternehmerregelungFür Kleinunternehmer gilt im Umsatzsteuergesetz eine Sonderregelung. Kleinunternehmer ist, wer einen Netto-Jahresumsatz von maximal €30.000,- ausführt und diese Umsatzgrenze maximal einmal um nicht mehr als 15 % innerhalb eines fünfjährigen Zeitraums überschreitet (somit wird nur einmal in fünf Jahren ein Netto-Jahresumsatz bis zu €34.500,- ausgeführt, ansonsten maximal €30.000,-) In allen anderen Fällen greift die Kleinunternehmerregelung des UStG nicht (ebenso wenig bei einmaliger Überschreitung der Umsatzgrenze von mehr als 15 % als z.B. bei einem Jahres-Netto-umsatz von €36.000,-). Die Anwendung dieser Bestimmung räumt der Kleinunternehmen nachfolgende Recht und Pflichten ein: Die Mieteinnahmen sind unecht umsatzsteuerbefreit, der Kleinunternehmer ist daran gebunden, Mietvorschreibungen ohne Umsatzsteuer zu legen. Daraus folgt auch der Ausschluss des Kleinunternehmers vom Vorsteuerabzug (Behandlung wie bei einem Endverbraucher). Der Kleinunternehmer gibt keine Umsatzsteuervoranmeldungen und keine Umsatzsteuererklärung ab. Es besteht die Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung (Optierung zur vollen Umsatzsteuerpflicht). Hieran ist der Kleinunternehmer dann jedoch fünf Jahre gebunden. Sofern die Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, hat eine weitere Prüfung zu erfolgen, ob eine Option zur Vermietung mit 20 % in Abhängigkeit von den Umsätzen des Mieters möglich ist. Bei Option zur Steuerpflicht steht der volle Vorsteuerabzug zu.
- Kommanditeinlage
Kommanditbeteiligung an einer Kommanditgesellschaft. Die Höhe des Kommanditanteils bemisst sich in der Regel nach der übernommenen Pflichteinlage. Dieser Betrag ist für den Anteil des Kommanditisten am Ergebnis (Gewinn oder Verlust) und Vermögen der Kommanditgesellschaft sowie für die Geschäftsführungsrechte des Kommanditisten (z. B. Stimmrechte) von Bedeutung.
- Kommanditgesellschaft
Die Kommanditgesellschaft ist ein Zusammenschluss von zwei oder mehr Gesellschaftern zu einem gemeinsamen Zweck. Die KG ist eine Personengesellschaft, bei der mindestens ein Gesellschafter, die Komplementärin, persönlich und unbeschränkt haftbar ist. Die Haftung der anderen Gesellschafter (Kommanditisten) ist auf den im Firmenbuch eingetragenen Betrag (Haftsumme) beschränkt.
- Kommanditist
Ein Kommanditist (Teilhafter) ist jeder Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG), dessen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft auf den im Firmenbuch eingetragenen Betrag (Haftsumme) beschränkt ist. Die Außenhaftung ist ausgeschlossen, soweit die Hafteinlage des Kommanditisten geleistet wurde.
- Komplementär
Komplementärin ist die persönlich und unbeschränkt haftende Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft (KG). Dies kann eine natürliche oder juristische Person sein, z. B. eine GmbH.
- KonzeptionsentgeltBeim Erwerb einer OnMarket-Wohnung wird das Konzeptionsentgelt, in Höhe von 3,5% zuzüglich Umsatzsteuer, vom Verkäufer in Rechnung gestellt. Dieses beinhaltet die Aufbereitung aller Unterlagen und die Erstellung der steuerlichen Planrechnung. Das Konzeptionsentgelt ist steuerlich sofort voll abzugsfähig.
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- LageDie Lage bezieht sich auf den Ort einer Immobilie. Die Lage spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung und Vermietung einer Immobilie. Die Qualität der Lage wird durch geographische Einflüsse, Lärm, Bevölkerungsdichte, Immissionsbelastung etc. bestimmt.
- Lagekompass © by BRIX29A = Zentrale Lage. Perfekte öffentliche Anbindung (U/S-Bahn). Ausgezeichnete Infrastruktur. Hoher Wohnung-, und Freizeitwert. B = Zentrale Lage: Öffentliche Anbindung im Nahbereich (U/S-Bahn). Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung. C = Nahegelegenes Zentrum. Öffentliche Anbindung über Bus/Straßenbahn/Bahn. Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung. D = Nahegelegenes Zentrum. Öffentliche Anbindung nicht unmittelbar gegeben. Geschäfte des täglichen Bedarfs nur mit Auto erreichbar. E = Nächstgelegenes Zentrum sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs nur mit Auto erreichbar.
- LeerstandskostenRealistischerweise ist davon auszugehen, dass die Vorsorgewohnung nicht über die gesamte Laufzeit ununterbrochen vermietet, d.h. zu 100 % ausgelastet ist, weil es durch Mieterwechsel zu Leerstandszeiten kommen kann. Die auf die Leerstandszeiten entfallenden Betriebskosten stellen die Leerstandskosten dar und müssen in der Prognoserechnung ebenfalls berücksichtigt werden.
- LeerstandsrisikoDas wirtschaftliche Risiko, dass der Vermieter eine Immobilie zeitweise nicht vermieten kann, wird als Leerstandsrisiko bezeichnet. Dieses Risiko stellt für den Vermieter einen Kostenfaktor dar, der im Rahmen der Ertragswertmethode auch bei der Immobilienbewertung kalkulatorisch berücksichtigt wird. Das Leerstandsrisiko ist Teil des Mietausfallrisikos, das neben dem Leerstandsrisiko auch das Risiko des Mietausfalls (d. h. Nichtzahlung der Miete für vermietete Objekte) beinhaltet. Ein Mietenpool ist ein Instrument zur Begrenzung des Mietausfalls- und somit auch des Leerstandsrisikos.
- Leistungsverzeichnis
Dem Abschluss eines Bauvertrages gehen Verhandlungen über die Vertragsbedingungen und die Abgabe eines Angebots voraus. Grundlage des Vertragsangebotes des Bauführers ist das Leistungsverzeichnis. Es wird vom Architekten erstellt und enthält - gegliedert nach Positionen - alle vom Bauführer zu erbringenden Leistungen, einschließlich Material- und Mengenangaben. Die Liste der Dienstleistungen wird für jedes Gewerk individuell ausgeschrieben.
- Letter of Intent
Ein Letter of Intent ("LoI") ist eine Absichtserklärung der Verhandlungspartner, die das Interesse an Verhandlungen oder dem Abschluss eines Vertrages zum Ausdruck bringen soll. Die Erklärungen werden von einem oder mehreren Verhandlungspartnern abgegeben.
- Leverage-EffektLeverage-Effekt, auch Hebeleffekt genannt, beschreibt den Effekt von eingesetztem Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite. Durch den Leverage-Effekt kann eine Erhöhung von Fremdkapital, wie ein Hebel, zu einer Steigerung der Eigenkapitalrendite einer Investition führen. Demnach kann ein Immobilienkauf mit dem richtigen Verhältnis von Eigen- und Darlehensfinanzierung einen positiven Effekt auf das Investment haben.
- LiebhabereiBei Vermietung von Vorsorgewohnungen entstehen insbesondere in den Anfangsjahren bei hohem Fremdfinanzierungsanteil steuerliche Verluste. Dies wirft oftmals die Frage auf, ob die Vermietungstätigkeit insgesamt als Einkunftsquelle oder als Liebhaberei qualifiziert wird. Im Sinne der Gesetzgebung und Rechtsprechung liegt Liebhaberei vor, wenn der Steuerpflichtige einen Gesamtüberschuss (das ist das kumulierte jährliche steuerliche Ergebnis) nicht innerhalb eines vorgegebenen Beobachtungszeitraums (nachfolgend auch Prognosezeitraum genannt) erwirtschaften kann. Somit sind für das Vorliegen von Liebhaberei zwei Größen von Bedeutung: der Gesamtüberschuss (auch Totalüberschuss genannt) und der Beobachtungszeitraum. Kann innerhalb des Prog-nosezeitraums kein Gesamtüberschuss erreicht werden, nimmt die Behörde Liebhaberei an. Als Folge werden steuerliche Verluste nicht anerkannt und kein Vorsteuerabzug gewährt.
- Liegenschaft
Ein zusammenhängendes Stück Land. Es kann aus mehreren Parzellen bestehen und einen Grundbuchskörper bilden.
- LiquiditätsreserveDie Liquiditätsreserve enthält aus Vorsichtsgründen zur freien Verfügung gehaltenes Kapital, das die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sicherstellt, z. B. bei außerplanmäßigen Kosten.
- Loan to valueUnter dem Begriff LTV wird das Verhältnis von Kredithöhe zum Wert des Investmentgegenstandes verstanden und soll das Beleihungsrisiko eines bestimmten Kredites darstellen.
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- MarktwertDer Marktwert oder Verkehrswert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie auf einem funktionierenden Immobilienmarkt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer nach einer geschätzten Vermarktungsperiode in einer Transaktion im normalen Geschäftsgang verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
- Mietenpool
Wenn eine Vorsorgewohnung erworben wird, kann diese zur Reduktion des Mietausfallsrisikos im Rahmen eines Mietenpools vermietet werden. Hierbei werden die Wohnungen sämtlicher Eigentümer, die sich für den Mietenpool entschieden haben, gemeinschaftlich vermietet. Der Mietenpool selbst wird ebenfalls zur Umsatzsteuer erfasst. Auch die Einkünfte der Beteiligten werden gemeinsam für alle festgestellt.
Der Vorsteuerabzug bei Vorsorgewohnungen in einem Mietenpool ist davon abhängig, dass die Unternehmerkette nicht durchbrochen wird. Ist der Käufer der Vorsorgewohnung Unternehmer - das bedeutet, dass auch er selbst steuerpflichtige Umsätze ausführt - so steht ihm der Vorsteuerabzug zu. So sind jedenfalls gegenüber dem Mietenpool steuerpflichtige Umsätze zu erbringen. Dies kann z.B. durch die anteilige Zurechnung des Ergebnisses des Mietenpools an den Eigentümer der Vorsorgewohnung erfolgen.
Seit 2008 gilt die gemeinschaftliche Veranlagung von Mietenpools nicht nur für Zwecke der Umsatzsteuer, sondern auch für die Feststellung der Mieteinkünfte des Mietenpools. Im Rahmen dieser Feststellung wird jedem Teilnehmer am Mietenpool sein eigenes ertragssteuerliches Ergebnis zugewiesen.
Zu beachten ist, dass trotz des Mitwirkens an einem Mietenpool der Anleger einer Vorsorgewohnung auch selbst eine Umsatz- und Einkommenssteuererklärung abgeben muss.
- Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für das Mietobjekt zu zahlen hat. Er setzt sich zusammen aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzüge oder Zentralheizung, etwaigen Entgelte für die Mitvermietung von Möbeln und der aus der Miete zu zahlenden Umsatzsteuer. Die Gesamtmiete wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
- Miteigentum
Eigentum mehrerer Personen an einem gemeinsamen Objekt. Im Falle eines schlichten oder ideellen Miteigentums an einer Liegenschaft wird der Miteigentumsanteil über Bruchteile definiert, nicht aber über flächen- oder räumlich bestimmte Anteile der Liegenschaft. Bei schlichtem Miteigentum ist die Nutzung der Miteigentümer untereinander zu vereinbaren. Die einfache Mehrheit (Verwaltung, Instandhaltung usw.) außerordentlicher Maßnahmen (z. B. Zubauten) bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Andererseits kann jeder Miteigentümer über seinen ideellen Anteil allein verfügen (z. B. Verkauf, Belastung). Eine besondere Form des Miteigentums ist das Wohnungseigentum.
- n
- Net-Asset Value (Inventarwert)Er ist eine Kennzahl aus dem Bereich der Investmentfonds und drückt den aus Anlegersicht berechneten Nettoinventarwert eines Fonds aus. Er stellt die Summe der Werte aller Vermögenswerte und Forderungen abzüglich etwaiger Schulden und Verbindlichkeiten des Fonds und der Kosten des Fonds dar. Wird dieser Wert durch die Anzahl der ausgegebenen Fondsanteile dividiert, erhält man den Anteilpreis des Fonds. Der Ausgabepreis errechnet sich aus diesem An-teilpreis zuzüglich eines möglichen Ausgabeaufschlags. Der Rücknahmepreis entspricht in der Regel dem Anteilspreis.
- NettomethodeBei der „Nettomethode“ wird die Umsatzsteuer als Durchläufer behandelt, dh. die Mieteinnahmen und Werbungskosten werden netto angesetzt, die Umsatzsteuerzahlungen an das Finanzamt wer-den dafür auch nicht in die Werbungskosten eingestellt.
- Nutzfläche
Die Nutzfläche, ausgedrückt in Quadratmetern, ist die Gesamtfläche einer Wohnung oder eines anderen Mietobjekts abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen im Wandverlauf. Keller-und Dachgeschoßräume, soweit sie nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berück-sichtigen. Veränderungen der Nutzfläche durch bauliche Maßnahmen des Mieters oder anderer Nutzer innerhalb der Wohnung oder eines anderen Mietobjekts, einschließlich der Verglasung von Balkonen, werden erst nach Beendigung des Mietverhältnisses oder eines sonstigen Nutzungsverhältnisses berücksichtigt.
- Nutzwert
Die Nutzwertberechnung (Parifizierung) ermittelt das Verhältnis zwischen den Eigentumsanteilen der einzelnen Miteigentümer (z. B. eines Wohngebäudes). Die Nutzwertberechnung ermittelt auch erstmals den Berechnungsschlüssel (z. B. zur Ermittlung des Betriebskostenanteils oder der Stimmrechte der einzelnen Eigentümer). Die Parifizierung ist auch die Grundlage für die von allen Wohnungseigentümern zu unterzeichnenden Wohnungseigentumsverträge. Grundlage für die Berechnung der Nutzwerte sind die Nutzflächen.
- o
- Offene ImmobilienfondsSie zeichnen sich in der Regel durch Anlagen mit langfristiger Perspektive und dem Ziel der Wert-erhaltung und Wertsteigerung auf Basis des Net-Asset-Values aus, was unter anderem durch die Streuung der Investments erreicht wird. Ein Ein- und Ausstieg ist jederzeit auf Basis des täglich ermittelten Rücknahmepreises möglich.
- OnMarket©Eine On-Market-Wohnung ist eine gebrauchte Wohnung, die einen Vorbesitzer hat(te) und sich auch für Anleger eignet. Sie ist bereits als Vorsorgewohnung genutzt worden, dann ist möglicherweise die Vorsteuer aliquot anrechenbar. Oder sie ist/war eine typische Eigentumswohnung, die nun auch zur Vermietung gelangt.
- OnMarket©-ValueA oder A+ Immobilien, die unter diese Kategorie fallen, liegen in Randbezirken bzw. in Randlagen. Zinshäuser, die über eine glatte Fassade verfügen fallen unter die Kategorie A, bei gegliederter Fassade unter die Kategorie A+. Die Objekte befinden sich in guten Zustand. AA oder AA+ Immobilien, die unter diese Kategorie fallen, liegen in zentralen Lagen bzw. inneren Bezirken. Zinshäuser, die über eine glatte Fassade verfügen fallen unter die Kategorie AA, bei gegliederter Fassade unter die Kategorie AA+. Die Objekte befinden sich in sehr guten oder guten Zustand. AAA oder AAA+ Immobilien, die unter diese Kategorie fallen, liegen in der Innenstadt, City Center bzw. Downtown. Zinshäuser, die über eine glatte Fassade verfügen, fallen unter die Kategorie AAA, bei gegliederter Fassade unter die Kategorie AAA+. Die Objekte befinden sich in sehr guten oder guten Zustand.
- Option
Temporäres Angebot, mit dem sich der Anbieter verpflichtet, in Zukunft einen konkreten Vertrag abzuschließen. So kann der Eigentümer einer Liegenschaft z. B. einem Interessenten das Recht einräumen, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt unter den in der Option festgelegten Bedingungen zu erwerben. Der Interessent ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Immobilie zu kaufen.
- p
- Pfandrecht
Ein Grundpfandrecht (Hypothek) berechtigt den Pfandgläubiger, seine fälligen und aushaftenden Forderungen durch Veräußerung der Immobilie zu befriedigen. Das Pfandrecht bezieht sich immer auf den gesamten Grundbuchskörper (d. h. alle Grundstücke, die unter Einlagezahl zusammengefasst sind). Sie kann sich jedoch auf den Anteil eines Miteigentümers am Grundbuchskörper beschränken. Hypotheken sind in der Regel im Grundbuch eingetragen.
- PrivatnutzungWird eine Vorsorgewohnung ausschließlich zu privaten Zwecken verwendet, dürfen keine Werbungskosten bzw. Abschreibungen mit steuerlichen Wirkung geltend gemacht werden, da diese Ausgaben der privaten Lebensführung des Steuerpflichtigen zuzurechnen sind.
- PrognoserechnungNeben der Gesamtkostenaufstellung sollte vom Bauträger oder Steuerberater des Käufers eine Musterplanrechnung erstellt werden. Diese zeigt dem Kaufinteressenten vor allem die Liquiditätsentwicklung und enthält einen genauen Tilgungsplan für die gesamte Laufzeit der Fremdfinanzierung. Für die Absicherung des steuerlichen Konzepts ist eine nachvollziehbare und glaubwürdige Prognoserechnung zu erstellen, die die steuerlichen Auswirkungen zeigt und den rechnerischen Nachweis erbringt, dass mit der Vorsorgewohnung binnen 20 Jahren ein Gesamtüberschuss erzielt werden kann und daher keine Liebhaberei vorliegt.
- ProjektUnter dem Begriff „Projekte“ präsentieren wir Ihnen gesamtheitliche Bauvorhaben, die in Planung, Ausführung oder bereits in Fertigstellung sind. Es handelt sich hier um Immobilien, die mehrere Einheiten aufweisen, meist im mehrgeschossigen Wohnbau.
- r
- Rangprinzip
Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, dass die Rangfolge eines Grundbuchseintrags auf dem Zeitpunkt des Eingangs der Eintragung beim Grundbuchgericht beruht (§§ 438,440 ABGB, §29 Grundbuchgesetz). Um das Rangprinzip aufrechtzuerhalten, muss das Gericht den eingehenden Grundbucheintrag mit einem Eintragsstempel versehen, der Datum und Uhrzeit enthält. Die Ein-träge werden in das "Tagebuch" (Verzeichnis der eingegangenen Einträge) eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die im entsprechenden Grundbuchseinlage ("Plombe") sichtbar gemacht wird. Die Plombe weist darauf hin, dass ein Grundbuchantrag anhängig ist.
- Rangvorbehalt
Bei der Löschung eines Pfandrechts (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer durch Anmerkung des Rangvorbehalts im Grundbuch erwirken, dass ihm die Eintragung einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen drei Jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt.
- Reallasten
Reallasten verpflichten den jeweiligen Eigentümer einer Liegenschaft zu einem aktiven Verhalten und unterscheiden sich somit von Dienstbarkeiten. Dies können z. B. wiederkehrende Zahlungen in einer bestimmten Höhe sein (z. B. Besicherung von laufenden Baurechtszinsen aus einem Baurechtsvertrag).
- RenditeDie Rendite drückt den Gesamterfolg des eingesetzten Kapitals aus. Sie errechnet sich als Quotient aus der Nettomiete bzw. Pacht zum Kaufpreis. Die Rendite wird in Prozent (%) ausgedrückt.
- s
- SachwertDer Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Wiederbeschaffungskosten der bestehenden Gebäude und Anlagen, die durch Abschläge für Alter, Bauzustand sowie funktionale und wirtschaftliche Abnutzung angepasst werden. Sonstige wertverändernde Umstände werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Bodenwert wird in der Regel nach dem Vergleichs-oder Residualwertverfahrens ermittelt.
- SachwertverfahrenBeim Sachwertverfahren kann der Wert einer Sache durch Vergleich mit den am Markt tatsächlich erzielten vergleichbaren Kaufpreisen ermittelt werden (vgl. §§4ff LBG und ÖNORM 1802). D. h., die Sachwertmethode bestimmt den Wert, der die Kosten für die Wiederherstellung oder den Ersatz von Vermögenswerten abzüglich der Abzüge für eine Wertminderung im Zusammenhang mit dem Abgang sowie für alle anderen wesentlichen Wertminderungen und Optimierungen darstellt.
- Servitut
Darunter versteht man ein dingliches Nutzungsrecht an einem fremden Gegenstand. Der jeweilige Eigentümer eines Objektes (Liegenschaft) ist zur Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Dies können Felddienstbarkeiten (Weg- und Weiderechte, Wasserrechte) sowie Grunddienstbarkeiten (z. B. Durchfahrtsrechte) sein. Es gibt auch persönliche Dienstbarkeiten in Form des Wohnrechts und Fruchtgenussrechts.
Eine Dienstbarkeit berechtigt zu einer begrenzten Nutzung eines fremden Grundstücks. Der Eigentümer muss die Nutzung der Immobilie durch einen anderen Eigentümer dulden. Die Dienst-barkeiten werden im Grundbuch im C-Blatt des belasteten Grundstücks und im A-2-Blatt des genehmigten Grundstücks eingetragen.
- Share-DealBeim Share-Deal handelt es sich um den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an der Eigentümergesellschaft. Der Grundbuchseigentümer bleibt in Form der Eigentümergesellschaft unverändert, aber die Gesellschafter ändern sich; die Änderung erfolgt entsprechend im Firmenbuch. Für Zwecke der Grunderwerbsteuer ist die Anteilsvereinigung zu beachten.
- SIX BRIX©Das Team von BRIX29 ist seit mehr als 25 Jahren am Immobilienmarkt erfolgreich tätig. Unsere Erfahrungen und Experten-Know-How sind in die Entwicklung der SIX BRIX© eingeflossen. Mit den SIX BRIX©, den 6 Ziegel-Bausteinen, Immobilienart, Lage, Größe und Grundriss, Kaufpreis und Finanzierung, Rendite und Wertwicklung und Steuern, gelingt der Traum von der eigenen Vorsorgeimmobilie. Ziel ist es, einen Leitfaden über die wichtigsten Punkte und den sich daraus ergebenden Themenstellungen, im Zusammenhang mit dem Investment in Vorsorgewohnungen, zu geben. Zu diesem spannenden Thema bieten wir eigene Webinare an.
- Special Purpose Vehicel (SPV)Ein SPV oder Zweckgesellschaft ist eine juristische Person, die zu einem klar definierten Zweck gegründet wurde. Die Gesellschaft kann aufgelöst werden, wenn ihr Zweck erreicht ist.
- SteuerlatenzUnter Steuerlatenz wird die Differenz zwischen Verkehrswert der Liegenschaft und dem steuerlichen Buchwert verstanden.
- Superädifikat
Als Superädifikat gilt ein Bauwerk, welches auf fremden Grund in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Neben Gebäuden können auch andere Bauwerke als Superädifikat errichtet werden, wie zB. unterirdische Tanks, nicht aber bloße Gebäudeteile. Maßgeblich für die Qualifikation eines Bauwerks als Superädifikat ist das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks. Ist diese Voraussetzung erfüllt, so steht das Bauwerk im Eigentum desjenigen, der das Bauwerk errichtet hat. Gebäude, die auf Dauer auf dem Grundstück belassen werden sollen, werden hingegen sonderrechtsunfähige, unselbständige Bestandteile der Liegenschaft, auf der sie errichtet werden („superficies solo cedit“) und stehen somit im Eigentum des Liegenschaftseigentümers. Diese Rechtsfolge ist nicht durch Parteienvereinbarung abdingbar.
Das Superädifikat wird auch Luftkeusche genannt, weil es als kleines Gebäude (vgl.Keusche) gedacht wird, welches ohne Grundeigentum, also quasi „in der Luft“ gebaut wird.
- t
- Term SheetZur Finanzierung des Ankaufs werden entsprechende Angebote - sogenannte Term Sheets - eingeholt. Das Term Sheet enthält die wesentlichen Bedingungen der Finanzierung, die jedoch erst bei Vertragsabschluss festgelegt und fixiert werden.
- TilgungDie Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Die Höhe der Rückzahlung wird bei der Aufnahme des Darlehens ermittelt und bestimmt die Laufzeit. Rückzahlungen können regelmäßig oder unregelmäßig erfolgen, was auch als Sondertilgung bezeichnet wird.
- Treuhänder
Ein Treuhänder ist eine juristische oder natürliche Person, die im Namen eines Auftraggebers handelt, den Treugeber, dessen Interessen durch ihn vertreten werden. Die Rechte und Pflichten von Treugebern und Treuhändern richten sich nach dem Treuhandvertrag.
- Treuhandvertrag
Der Treuhandvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen der Treuhänder und dem Treugeber und wird in der Regel schriftlich abgeschlossen. Der Vertrag regelt die Aufgaben, Pflichten und Rechte des Treuhänders, die Rechte und Pflichten des Treugebers sowie Rahmenvereinbarungen über die Vergütung, Datenschutz und Gerichtstand. Der Treuhandvertrag ist z.B. Bestandteil des Prospekts geschlossener Investmentvermögen.
- u
- UmsatzsteuerWesentlich im Bereich der umsatzsteuerlichen Behandlung von Immobilien ist das Vorliegen von steuerpflichtigen und unecht steuerbefreiten Umsätzen. Generell gilt, dass der Vorsteuerabzug (bezahlte Umsatzsteuer bei Anschaffung der Vorsorgewohnung und damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen) nur dann beim Finanzamt geltend gemacht werden kann (Gutschrift dieser Umsatzsteuer), wenn der Unternehmer mit der Vorsorgewohnung umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Grundsätzlich gilt für den Vermieter einer Vorsorgewohnung folgendes: Vermietung der Vorsorgewohnung zu Wohnzwecken - Mietvorschreibungen zuzüglich 10 % Umsatzsteuer (Ausnahme: Kleinunternehmerregelung) Vermietung zu einem anderen Zweck z.B. Geschäftsräumlichkeiten - unechte Umsatzsteuerbefreiung. Die Mietvorschreibung wird mit 0 % Umsatzsteuer gelegt und es ist kein Vorsteuerabzug möglich. Der Vermieter kann allerdings grundsätzlich zur Umsatzsteuerpflicht optieren, jedoch ist zu bedenken, dass das Mietentgelt sowie der hierauf entfallende Umsatzsteuersatz im Mietvertrag vereinbart werden müssen. Eine Option ist dann möglich, wenn der Mieter seinerseits nahezu ausschließlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei Option zur Umsatzsteuer kommt der Normalsteuersatz von 20 % zur Anwendung.
- Umsatzsteuer – Option bei VerkaufGrundsätzlich ist ein Immobilienverkauf umsatzsteuerbefreit gem. §6 Abs 1 Z 9 lit a UStG. Allerdings kann der Veräußerer bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides entscheiden, ob er die Liegenschaftstransaktion gm § 6 Abs 2 UStG steuerpflichtig behandeln möchte. Für die Inanspruchnahme der Option muss der Veräußerer, die Transaktion in der UVA bzw. Jahresumsatzsteuererklärung entsprechend erklären. Für die Anwendung der Option reicht eine entsprechende Rechnungslegung alleine nicht aus.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)Bescheinigung des Finanzamtes über die Zahlung von Steuern (Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Einkommensteuer beim An- bzw. Verkauf eines inländischen Grundstücks).
- v
- Veräußerungs- oder Belastungsverbot
Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot einer Immobilie (§ 364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung gegründet sein und hat den Zweck, den Verkauf oder die Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Er verpflichtet nur den Erstbesitzer, nicht aber seinen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten begründet er ein persönliches und nicht übertragbares Recht. Sie kann nur dann in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie zwischen nahen Verwandten, z. B. zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten geschlossen wurde.
Das Veräußerungs- oder Belastungsverbot kann auch auf einer richterlichen Entscheidung im Voll-streckungsverfahren oder durch Gesetz (z. B. nach dem Wohnungsbauförderungsgesetz) beruhen.
- Vorkaufsrecht
Ist eine Liegenschaft durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat der Eigentümer die Immobilie dem Begünstigten anzubieten, wenn er sie an einen Dritten zu veräußern beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt sie sich auf den jeweiligen Eigentümer aus. Bei unbeweglichen Sachen muss der Vorkaufsberechtigte innerhalb von 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seines Rechts hat er den vollen Kaufpreis zu zahlen, der von einem Dritten verbindlich angeboten wird und alle weiteren Voraussetzungen erfüllt. Das Vorkaufsrecht kann bei Enteignung, Zwangsversteigerung, Umtausch oder Belastung nicht ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht kann vertraglich oder gesetzlich verankert werden (Bodenbeschaffungsgesetz). Der Vorkaufsberechtigte, der übergangen worden ist, hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei einem verbuchten Vorkaufsrecht darf das Eigentum eines Dritten nur dann im Grundbuch verbleiben, wenn die Zustimmung des Vorkaufsbevollmächtigten vorliegt oder eine Urkunde vorgelegt wird, nach der dem Berechtigten die Immobilie vergeblich zum Kauf angeboten wurde.
- Vorsorgewohnung NeubauBei Wohnungen, die unter dieser Bezeichnung angeboten werden handelt es sich um Vorsorgewohnungen in Projekten, die zur Zeit in Planung oder Errichtung sind. Es kann sich also hier sowohl um bezugsfertige Neubauwohnungen als auch um in Planung oder Bau befindliche Einheiten handeln, welche im Laufe der nächsten Monate bis max. 2 Jahren fertiggestellt werden. Diese Wohnungen sind meist mit dem Vorteil des Vorsteuerabzug-Effektes zu erwerben.
- Vorvertrag
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung über den zukünftigen Vertragsabschluss (Hauptvertrag), dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgelegt sind. Wird der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt geschlossen, so muss innerhalb eines Jahres auf Abschluss des Hauptvertrags geklagt werden, andernfalls erlischt das Recht. Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel" (Clausula rebus sic stantibus, dh. unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können zB grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.
- w
- WAULT (WEIGHTED AVERAGE UNEXPIRED LEASE TERM)Die WAULT ist die Summe der restlichen für die Vertragslaufzeit fixierten Mietzahlungen des Portfolios/Gebäudes (ohne weitere Verlängerungen oder Optionen zur Laufzeitverlängerung der Mietverträge), dividiert durch die jährliche Nettomiete des Portfolios am Ende der Berichtsperiode.
- Wertsicherungsklausel
Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine vertragliche Regelung, bei der eine Leistung (z. B. die vom Mieter zu zahlende Miete) an den Geldwert zum Zeitpunkt der Fälligkeit angepasst wird. Maßstab für die Veränderung des Geldwertes ist in der Regel der Verbraucherpreisindex, der vom österreichischen Zentralamt für Statistik berechnet wird.
Die Wertsicherung von Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart und die Wertanpassung jeweils ab den sich daraus ergebenden Stichtagen vorgenommen werden (Verbraucherpreisindex 1976 mit 10% Schwellenwert).
- Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das Recht des Verkäufers, eine verkaufte Sache zurückzukaufen. Sie kann nur auf unbewegliche Sachen (Immobilien) vereinbart werden und wirkt sich nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Ist es im Grundbuch eingetragen, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer (§§ 1068 ff ABGB).
- Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975). Der Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist mit dem Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder ein anderes unabhängiges Objekt (Büro, Geschäftsräume) ausschließlich zu nutzen und allein zu veräußern. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Lagerraum, Garten) verbunden sein. Die Nutzung der allgemeinen Teile des Grundstücks und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Sondernutzungen einzelner Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Zur Begründung des Wohnungseigentums muss ein Nutzungswert vorliegen (Parifizierung). Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.
- Wohnungseigentumsgesetz
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 1975 (Bundesgesetz über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten). Gültig in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2002[FU1].
- z
- ZinsDer Zins bezeichnet die Gebühr, die der Schuldner dem Gläubiger für die Bereitstellung eines Geldbetrages pro Jahr zu zahlen hat. Der absolute Betrag, der im Verhältnis zum Darlehensbetrag zu zahlen ist, ist der Nominalzinssatz. Als Vergleichsgröße wird jedoch grundsätzlich der Effektivzinssatz (Effektivzins) herangezogen. Dieser Wert enthält auch alle Gebühren, die mit dem Darlehen verbunden sind, sowie die Anzahl der jährlichen Zinsraten.
- ZweitmarktGrundsätzlich gibt es für den Verkauf geschlossener Investmentvermögen zwei Möglichkeiten: Entweder werden die geschlossenen Investmentvermögen zu einem festen Preis oder im Bieterverfahren über eine Sekundärmarkt-Handelsplattform verkauft.